A prática de incluir multas por infrações condominiais nos mesmos boletos das taxas ordinárias tem gerado grande controvérsia no meio jurídico e entre moradores de condomínios em todo o país. A discussão gira em torno da legalidade dessa cobrança conjunta e dos impactos que ela tem sobre os direitos dos condôminos. O STJ (Superior Tribunal de Justiça) e diversos Tribunais de Justiça estaduais vêm reforçando que essa prática pode configurar abuso e violar princípios constitucionais, como o devido processo legal e a ampla defesa.
O problema central reside na fusão de obrigações distintas: enquanto as taxas condominiais são caracterizadas como propter rem, vinculadas ao imóvel, as multas por infrações comportamentais são propterpersonam, ou seja, sanções decorrentes de condutas individuais dos condôminos.
De acordo com juristas e decisões recentes, a cobrança conjunta desses valores pode gerar coerção econômica, impedindo que os moradores quitem suas taxas sem antes pagarem multas que, em muitos casos, são passíveis de contestação.
Jurisprudência e Decisões do STJ
Em julgados recentes, o STJ tem se posicionado contra a cobrança conjunta de taxas e multas, destacando que penalidades aplicadas por condomínios não são títulos executivos extrajudiciais e não podem ser cobradas diretamente em ações de execução, conforme estabelece o artigo 784, X, do Código de Processo Civil. O Tribunal reforça que multas devem ser analisadas individualmente e submetidas a um procedimento autônomo, garantindo o direito ao contraditório e à ampla defesa.
Casos emblemáticos julgados pelo TJ-SP (Tribunal de Justiça de São Paulo) e pelo TJ-RJ (Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro) ilustram como a prática da cobrança conjunta vem sendo rechaçada.
Em uma decisão envolvendo um grande condomínio em São Paulo, o TJ-SP declarou ilegal a inclusão de multas em boletos das taxas condominiais, permitindo que o condômino realizasse o pagamento apenas da taxa, sem ser coagido a quitar multas contestáveis.
Também no Rio de Janeiro, o TJ-RJ decidiu que a execução de multas sem título válido fere a segurança jurídica e deve ser impedida. Nesse sentido: Apelação Cível nº 1016622-28.2019.8.26.0405; Apelação Cível nº 0044875-54.2011.8.26.0007,Apelação Cível nº 0005036-46.2022.8.19.0002;Apelação Cível nº 0005036-46.2022.8.19.0002.
Impactos para os Condôminos e Condomínios
Essa prática abusiva gera insegurança jurídica e pode aumentar os conflitos entre moradores e a administração condominial. Além do desgaste nas relações internas, a imposição de cobranças conjuntas pode forçar condôminos a ajuizar ações para garantir seu direito de pagar apenas as taxas ordinárias, sobrecarregando o Judiciário.
Por outro lado, síndicos e administradoras de condomínios argumentam que a cobrança conjunta facilita a gestão financeira dos edifícios, reduzindo inadimplência e garantindo a aplicação das normas condominiais. Contudo, a jurisprudência recente demonstra que o princípio da transparência na gestão deve prevalecer, exigindo boletos separados para evitar abusos.
Propostas para Solução do Problema
Diante do posicionamento do Judiciário e dos conflitos gerados pela prática, algumas soluções podem equilibrar a gestão condominial com o respeito aos direitos dos moradores. Entre as medidas pode-se destacar:
- Separação obrigatória dos boletos de taxas e multas, garantindo que condôminos possam quitar suas obrigações sem sofrer pressão indevida.
- Revisão das convenções condominiais, com regras mais claras sobre a aplicação de multas, notificações prévias e respeito ao contraditório.
- Maior fiscalização e orientação para síndicos e administradoras, reforçando boas práticas de governança e transparência na gestão condominial.
A tendência é que novas decisões judiciais continuem reforçando a ilegitimidade da cobrança conjunta, pressionando administradoras e síndicos a adotarem práticas mais alinhadas à legalidade e à ética condominial.
O debate sobre essa questão deve ganhar ainda mais relevância nos próximos anos, à medida que moradores buscam garantir seus direitos e tribunais avançam na harmonização da jurisprudência. Enquanto isso, a recomendação para condôminos que se sentem lesados por cobranças indevidas é buscar orientação jurídica e, se necessário, acionar a Justiça para garantir uma gestão condominial mais justa e transparente.
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