A recente decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) no Recurso Especial nº 1.874.133 que autoriza a penhora de imóveis alienados em casos de inadimplência de taxas condominiais representa um marco importante no direito condominial brasileiro, com implicações significativas para proprietários, compradores e o mercado imobiliário em geral.
A Essência da Decisão:
A decisão do STJ se baseia no entendimento de que as taxas condominiais possuem natureza “propter rem“, ou seja, são obrigações que acompanham o imóvel, independentemente de quem seja o proprietário. Essa característica jurídica implica que o imóvel em si é o garantidor do pagamento das dívidas condominiais, mesmo que estas tenham sido contraídas por proprietários anteriores.
A inadimplência condominial é um problema crescente que afeta a saúde financeira de muitos condomínios, comprometendo a manutenção, a segurança e a qualidade de vida dos moradores. A decisão do STJ surge como uma resposta a essa realidade, buscando:
- Proteger os interesses dos condomínios: Garantindo que os recursos necessários para a manutenção e o bom funcionamento do condomínio não sejam comprometidos pela inadimplência.
- Assegurar a efetividade da cobrança: Tornando o processo de cobrança de dívidas condominiais mais eficaz e célere, incentivando os condôminos a manterem suas obrigações em dia.
- Promover a segurança jurídica: Trazendo clareza e previsibilidade para as relações condominiais, definindo as responsabilidades de cada parte envolvida.
Condições para a penhora
O primeiro e mais relevante aspecto a ser destacado é que a pena só pode ser realizada após a combustão de outros métodos de constrição. O condomínio deveria, inicialmente, buscar a penhora online de valores, bens móveis e até mesmo de outros imóveis ou ativos.
Isso impediria o aumento desproporcional de penalidades sobre imóveis alienados fiduciariamente, na busca pela cobrança de dívidas cujos valores são significativamente inferiores ao valor nominal do bem.
O segundo aspecto a ser esclarecido refere-se à obrigatoriedade de que o credor fiduciário, ou seja, o banco responsável pelo financiamento da aquisição do imóvel, integra o polo passivo da ação de execução da dívida condominial. A referida inclusão gerará despesas relacionadas a honorários advocatícios, custos processuais e à sucumbência.
Para a Anacon (Associação Nacional de Advocacia Condominial) que participou ativamente comoamicus curiae, tal procedimento não faz necessário. Basta que, na ocorrência da penhora do imóvel, o credor fiduciário seja notificado, tendo a possibilidade de saldar a dívida condominial ou, no caso de leilão, garanta o seu crédito após o adimplemento das obrigações preferenciais.
O terceiro e derradeiro aspecto refere-se à previsão de modulação dos efeitos da tese repetitiva. Essa discussão é necessária, visto que existem situações em que a penhora do imóvel para saldar a dívida condominial já foi negada.
A decisão do STJ gera uma série de implicações e impactos que merecem atenção:
- Maior segurança jurídica para os condomínios: Os condomínios passam a ter um instrumento para garantir o recebimento das taxas condominiais, reduzindo o risco de inadimplência e seus efeitos negativos.
- Responsabilidade dos adquirentes: Compradores de imóveis em condomínio devem estar cientes de que são responsáveis pelas dívidas condominiais existentes, mesmo que anteriores à aquisição do imóvel.
- Necessidade de precauções na compra de imóveis: É fundamental que os compradores realizem uma pesquisa minuciosa sobre a existência de dívidas condominiais antes de efetuar a compra, solicitando a certidão negativa de débitos condominiais.
- Impacto no mercado imobiliário: A decisão pode gerar um impacto no mercado imobiliário, tornando a compra de imóveis em condomínio mais criteriosa e exigindo maior transparência nas transações.
- Responsabilidade das instituições financeiras: A decisão do STJ impacta a responsabilidade das instituições financeiras no imobiliário, pois agora bancos e instituições financeiras, podem ser responsabilizados por débitos que, até então, eram exclusivamente dos compradores.
A decisão do STJ representa um avanço importante no direito condominial brasileiro, buscando equilibrar os interesses dos condomínios e dos condôminos. É fundamental que todos os envolvidos estejam cientes das implicações dessa decisão e tomem as precauções necessárias para evitar problemas futuros. A transparência nas transações imobiliárias e a conscientização sobre as responsabilidades condominiais são essenciais para garantir a harmonia e a segurança nos condomínios.
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